在现代城市中，小区业主委员会是一个非常重要的组织。它代表着小区业主的共同利益，负责协调和解决小区内的各种问题，维护业主的合法权益，营造一个和谐、美好的居住环境。

　　小区是一个大家庭。小区的规模大小不同，居住着数千乃至上万的小家庭。每个小区居住的成员也是千人多面，各有不同。在这个基础上管理好、服务好一个小区也是非常考验及具有挑战性的。然而在很多的小区都存在着业主与业委会、物业之间的矛盾，不被理解，误解，甚至对立、冲突时有发生。很多的问题在深入的了解后，将会让我们对业主，业委会及相关部门之间的关系，服务管理有一个新的理解。

　　近日，位于西安市凤城九路魏玛公馆小区有业主反映，该小区一直以来由于个别激进业主多年来利用业主与物业之间的矛盾，打着提升小区品质的口号在小区内煽动业主与物业、业主与业委会之间的敌视和对立，导致小区在物业更换和业委会换届后发生了许多严重影响小区和谐安定的事件。他们借题发挥煽动业主不交物业费、通过造谣、诽谤，煽动业主敌视业委会成员。并在小区外围停车场新旧承包商交接期间强占停车场，以为业主登记停车号牌、水、电、暖直供等为由诱导住户签字获得所谓“20%业主联名提请临时业主大会资料”，并提出罢免业委会某些成员及多项非业主大会表决的议题。该业主多年来的行为，没有使小区越来越好，反倒使小区风气越来越差，完全不相识的业主与业主之间竟然还分出了什么“反对派”。

　　据悉该小区于2021年11月，第二届业委会换届成功。新一届业委会成员均是该激进业主推荐而来。但不知为何，后来又在小区内各种抹黑这几位成员，近期更是升级为要“罢免”几位成员。再者，小区在2022年3月底更换的物业公司也是该业主推荐而来，可在新物业公司入驻还不到半年时间，她又在小区内煽动业主不交物业费、暖气费等，物业公司的物业费收缴率一度达不到30%，严重影响了小区正常的物业服务品质，导致小区物业服务陷入恶性循环。

　　该业主还介绍：“我们做为该小区业主，平日工作繁忙希望回到小区家里能有一个安稳和谐舒适的环境，不希望成为对立与斗争中的牺牲品。在平日的相处中我们也能感受到本届业委会工作还是挺认真负责的。我们这个十来年的小区因前期物业工作不到位，导致很多设施破破烂烂，地下、屋顶、外墙漏水，道路塌陷破烂，监控年久失修，本届业委会在近两年的时间为改善小区做了大量的工作。”

　　这位业主还特地向业委会问询了解了最近小区混乱的原因。因此得知，去年年底才接管我们小区的汉城街道办在这次临时业主大会闹剧中，存在有不作为、乱作为的情况，对这次闹剧起到了一定推波助澜的作用。以下是这位业主从业委会人员处了解到的情况：

　　一、在业委会未收到所谓20%业主联名的情况下，违背法律规定及法定程序，无视临时业主大会召集程序以及议题设置是否符合法定程序，公然助推临时业主大会的召开程序。

　　首先，在业委会至今并未收到“有关20%业主联名提议文件资料”，即无法核实该20%的业主联名提议文件的真实性、有效性、合法性。同时，当业委会申请公示公开该部分提议文件资料时，汉城街道办相关科室工作人员却表示该部分资料属于保密文件，并且回复称“20%业主联名提议文件已交至业委会前主任达小莉，即由此说明业委会已收到该相关文件”，此表述言论明显属于违法错误，即达小莉个人行为无权代表业委会，且达小莉也并未将20%业主相关提议文件交至业委会。而且，业委会在得知原业委会主任达小莉私刻业委会公章之后，即分别于2023年4月10日向汉城街道办事处相关科室领导、2023年5月6日向汉城街道办收文室报备了有关“罢免新里·魏玛公馆小区业主委员会委员达小莉主任职务的报告”，此报告系属于告知性备案。达小莉已被罢免业委会主任，并且罢免程序符合《陕西省物业管理条例》第五十四条有关“业主委员会会议作出决定须经成员半数以上表决同意”之规定。因此，达小莉已不具备业委会主任资格，也更没有权利以其个人行为代替业委会组织签收相关资料的权利和资格。

　　因此，业委会并未收到或者看到上述20%的提议文件，也未按照法律规定在小区内进行公示张贴，故其真实性明显存疑，甚至是虚假制作。

　　依据《物业管理条例》第十五条之规定，街道办无权干涉业主大会的召开，即街道办只能指导、监督相关工作，而不能直接干涉并强势推动继续按照错误的前提程序去召开临时业主大会。但是，2023年4月19日，汉城街道办事处在业委会至今未收到或者看到“有关20%业主联名提议文件资料”的情况下，自行成立业主大会工作专班，此也明显违反了《陕西省物业管理条例》第五十六条“......业主委员会应当在收到罢免建议之日起三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会收到罢免建议之日起三十日内未组织召开业主大会临时会议的，提出罢免建议的业主可以请求街道办事处或乡（镇）人民政府责令其三十日内组织召开；逾期仍未召开的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织召开临时业主大会。”之规定，因此系严重违反法定程序。

　　三、汉城街道办事处以抽查核实20%业主联名资料是否真实，片面且过于搞形式主义，以此强行推进临时业主大会，此不符合相关法律规定。

　　依据《陕西省物业管理条例》第五十六条之规定“占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会成员的建议。”但提请本次临时业主大会的业主联名是否达到法律规定的五分之一，并未依照《物业管理条例》等相关法律规定，进行依法逐一核实确认，具体如下：

　　未逐一进行核实20%业主联名提议文件资料，以及20%业主身份的确权资料是否真实且合法有效？因此无法保证已达到法定规定的有效人数，即是否已达到五分之一的有效人数，即此核实程序和方法明显错误，不符合法律规定。同时也违反了《陕西省物业管理条例》第五十六条“占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业为委员会成员的建议。”之规定。

　　2、在进行核实工作时，工作人员有明显的引导性语言，在场的相关当事人更有不断翻看被抽查业主信息，且外出打电话的情况，导致核实结果被人为操控情况，故其20%的联名提议文件，明显存在虚假制作。

　　四、由不具备提请临时业主大会资格的人员，参与表决临时业主大会相关事项，系存在重大程序违法，明显于法无据。

　　2023年8月4日，汉城街道办事处安排凤九社区工作人员，对有关20%的业主联名资料进行审核，并于2023年8月16日参与审核结果讨论会议。在8月16日的讨论会议中，凤九社区拒绝让业委会成员查看有关审核结果文件，并且放任由与会人员参与表决对临时业主大会的议题进行删减和更改，此明显系违反法定程序的错误。

　　临时业主大会的议题是全小区五分之一业主联名签字的既定意愿的表达，凤九社区此举完全是置法律法规严肃性于无视，作为基层政府工作人员竟置公权力机关“法无授权不可为”工作原则于不顾。

　　五、街道办工作人员在代为保管业委会印章期间，公然违反业委会“公章管理制度”，私自用印发布公告。

　　业委会《公章管理制度》第四条第（二）款明确规定“下列事项必须半数以上有表决权的委员（其中含一名主任或副主任签字）在申请单上或需盖章文件上签字才可以盖章。”中的第3项“以业委会名义发布的各类需向业主公示的文告”。

　　街道办工作人员违反魏玛公馆业主委员会用印管理制度为业主大会公告加盖印章的公告分别为：2023年7月14日张贴的“公告”、2023年8月21日张贴的“新里·魏玛公馆小区业主大会公告”。

　　六、社区工作人员将本次业主大会议题更改、删减的同时，跳过候补委员递补业委会委员程序，直接以自荐和推荐形式产生新的委员候选人和候补委员候选人是不符合法定程序的。

　　2021年的新里·魏玛公馆业主大会通过的两名候补委员，在委员辞职或不够时是可以直接递补业委会委员的，只有通过业主大会才能取消其递补资格。

　　在本次凤九社区主持的所谓业主大会公告（2023年8月21日的公告）的投票方式不符合法律规定。

　　本次业主大会公告的投票方式还有微信、电子邮件、电话等投票方式。由于小区业主并未在业主清册上留有微信、电子邮件等实名认证，无法确认是否是业主，另《陕西省物业管理条例》中规定业主大会投票方式为实名投票、委托投票、业主决策网络信息系统投票。（详见物业管理条例第三十九条： 业主大会会议投票表决应当为实名投票。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。业主大会会议可以采用现场讨论或者书面征求意见的方式，也可以通过业主决策网络信息系统等互联网方式进行）。

　　据了解近日，业委会已向多个上级主管部门提交的情况反映资料，对本次街道办成立业主大会工作专班，并以抽查方式核实业主提议签名的真实有效性及合法性不予认可，要求按照《陕西省物业管理条例》的相关规定，对业主联名提请临时业主大会的资料进行全部核实，并重新依法依规启动对魏玛公馆小区临时业主大会的指导工作。

　　该名业主还表示：“通过对事件的了解作为本小区业主，我们对街道办的工作态度和工作方法表示极大的质疑，他们的不负责任，将会置魏玛小区于更大的混乱。”

　　魏玛公馆曾经是西安市北郊知名的高端小区，如今却沦为当地“知名”小区，很多朋友听到我们住在魏玛，都会说一句“听说你们小区可乱了”，真的是太丢人了！长期所谓的维权导致各种内外部矛盾的激化、升级，只会让别有用心的人钻了利益的空子，最终受害的还是全体业主。

　　我们将拭目以待，希望在依法治国的基本国策下，有关部门能够依法办事，秉公执法，把好政策关，切切实实地践行“为人民服务”的宗旨，不要让魏玛继续乱下去。

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